יותר מ־84 אלף דירות חדשות למכירה: למה בידול הוא כבר לא מותרות
מה אומרים הנתונים הרשמיים על מלאי הדירות החדשות ועל שיעור המכירות על הנייר, ומה המשמעות למי שמשווק פרויקט בשוק הנוכחי.
שוק הדירות החדשות בישראל נמצא במצב שמשנה את עבודת השיווק: הרבה דירות, מעט יחסית עסקאות, ושיעור גבוה של מכירות על הנייר. הנה מה שהמקורות הרשמיים מראים, בלי תחזיות.
כמה דירות מחכות לקונה
לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף יוני 2026 עמדו למכירה 84,280 דירות חדשות, שהם 26.0 חודשי היצע. 30.2% מהן, 25,470 דירות, במחוז תל אביב. ברבעון אפריל עד יוני נמכרו כ־22,640 דירות, מהן 9,670 חדשות.
כדאי לדעת שנתוני הלמ"ס מתעדכנים בדיעבד. לפי דיווח בביזפורטל, דירה שלא נמכרה יוצאת מהספירה 15 חודשים אחרי סיום הבנייה, ולכן נתון המלאי עשוי להיות נמוך מהמציאות.
כמה מהעסקאות נעשות על הנייר
לפי הכלכלן הראשי במשרד האוצר, 61% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי באוגוסט 2026 היו "על הנייר". הנתון הגיע לשיא של 67% במרץ 2025, ובסקירה נכתב שמוקדם לקבוע נקודת מפנה.
ההגדרה חשובה: מדובר במכירות של קבלנים בשוק החופשי, בלי דיור מסובסד, והסקירה מגדירה "על הנייר" כמי שבין החוזה למסירה עוברים לפחות 24 חודשים. זו הגדרה של הסקירה ולא הגדרה משפטית. גם קפיצה מקומית צריכה הקשר: בסקירת יוני נרשמו 84% באזור תל אביב, והסקירה מייחסת זאת במידה רבה למימוש אופציות בפרויקט גדול אחד.
כמה עסקאות יש בכלל
באותה סקירה של אוגוסט 2026 נמכרו 7,532 דירות, חדשות ויד שנייה, מתוכן 3,362 מכירות של קבלנים, כולל דיור מסובסד. בשוק החופשי נרשמו 6,242 עסקאות, ובסקירה נכתב שזו אחת מרמות אוגוסט הנמוכות מאז תחילת שנות ה־2000 לפחות.
מה זה אומר למי שמשווק
המספרים לא אומרים מה יקרה מחר, וגם לא שכלי מסוים ימכור דירות. אלה המסקנות שאנחנו מסיקים מהם, והן שלנו ולא של המקורות:
- הקונה משווה הרבה אפשרויות. כשיש עשרות אלפי דירות למכירה, פרויקט שקשה להבין מרחוק פשוט נשאר מאחור.
- רוב המוצר עוד לא קיים. כשאדם קונה על הנייר, אין דירה לבקר בה. כל מה שעוזר לו להבין נוף, סביבה ותוכנית מקצר את המרחק הזה.
- כל פנייה שווה יותר. כשהעסקאות מעטות, כדאי למדוד איזה מידע מביא לפגישה, ולא רק כמה צפיות יש.
- אמון הוא חלק מהמוצר. רכישה על הנייר נשענת על הבטחה לעתיד, ולכן דיוק בהדמיה ובמפרט שווה יותר מאפקט נוסף.
נקודה אחרונה על המספרים
הנתונים כאן נכונים למועד הסקירות שצוטטו, ומתפרסמים עדכונים מדי חודש. לפני שמשתמשים בהם במצגת או בתוכנית עסקית, כדאי לבדוק את הסקירה האחרונה.
