האם סיור וירטואלי באמת עוזר למכור נכס? מה המחקרים מראים, ומה לא

כמעט כל ספק של סיורים וירטואליים מציג מספר מרשים. לפני שמשקיעים תקציב, כדאי לבדוק מי מדד, מה מדד ועל אילו נכסים. עברנו על המקורות שאפשר לקרוא בהם את המתודולוגיה, וזה מה שמצאנו.

הממצא החזק ביותר: מכירה מהירה יותר, לא מחיר גבוה יותר

המחקר Does Virtual Reality Help Property Sales?, שפורסם בכתב העת המדעי Information Systems Research, מצא שסיור במציאות מדומה קיצר את זמן המכירה ב־28% עד 49%, בלי השפעה על המחיר. לפי הודעת האוניברסיטה, הוא בחן כ־43,000 נכסים בפלטפורמה סינית בשנים 2018 עד 2019, והתועלת הגדולה ביותר נמצאה בנכסים שקשה יותר להעריך מרחוק. החוקרים גם מדגישים שסיור לא מתקן נכס מיושן.

מה הקונים עצמם אומרים

סקר איגוד המתווכים האמריקאי לשנת 2024 בדק מה קונים שהשתמשו באינטרנט דירגו כ"שימושי מאוד":

• תמונות: 83%
• מידע מפורט על הנכס: 79%
• סיורים וירטואליים: 60%
• תוכניות קומה: 57%
• מפות אינטראקטיביות: 30%
• סרטונים: 29%

שתי מגבלות חשובות: זו הערכה עצמית של שימושיות ולא מדידה של מכירות, ושיעור ההיענות המתוקנן היה 3.2% בלבד, מתוך 167,750 קונים שקיבלו את הסקר. גם כך, הסדר מלמד משהו: סיור לא מחליף תמונות טובות ומידע מפורט, הוא מצטרף אליהם.

איפה המחקרים סותרים זה את זה

• מחקר על מחוז אורנג' בקליפורניה, מעל 19,000 עסקאות משנת 2016: לפחות 2% יותר במחיר הסגירה, אבל 6% יותר זמן בשוק.
• מחקר של 34,359 עסקאות בארצות הברית: השפעה על מחיר בבתים מאוכלסים, בכיוון ובגודל שמשתנים לפי פלח, ואפס השפעה בבתים ריקים.

כלומר, אפילו על השאלה הבסיסית, אם סיור מקצר או מאריך את זמן המכירה ואם הוא משפיע על המחיר, אין עדיין תשובה אחת. מי שמבטיח לכם אחוז מדויק מרחיק לכת.

הפער שחשוב ליזמים בישראל

אף אחד מהמחקרים האלה לא בדק מכירה של דירות על הנייר, פרויקטים חדשים או את השוק הישראלי. רובם עוסקים בבתים קיימים במדינות אחרות. אי אפשר להעביר מהם מספר ישיר לפרויקט כאן. מצד שני, הממצא שהתועלת גדולה יותר כשקשה להעריך נכס מרחוק מעניין מאוד, כי דירה שעוד לא נבנתה היא אולי המקרה הקיצוני ביותר. זו השערה סבירה ולא הוכחה, ולכן כדאי לבדוק אותה אצלכם.

איך מודדים אצלכם

1. קבעו מדד לפני ההשקה: פניות איכותיות, פגישות שנקבעו, או זמן מהפנייה הראשונה לחתימה.
2. השוו בין תקופות או ערוצים דומים. השוואה לפרויקט אחר בעיר אחרת תלמד מעט.
3. שאלו את אנשי המכירות: האם לקוח שצפה בסיור מגיע לפגישה עם שאלות אחרות?
4. בדקו איפה צופים נוטשים. זה לרוב יעיל יותר מלהוסיף עוד אפקט.

נתונים של ספקים אפשר לקרוא, אבל בזהירות. Matterport, למשל, מפרסמת "עד 31% מהר יותר". זה ניתוח שפורסם על ידי החברה שמוכרת את המוצר, ונראה שלא עבר ביקורת עמיתים. כך צריך לקרוא גם כל מספר שיגיע מאיתנו.

מקורות

1. Meng, Tan, Yan, Does Virtual Reality Help Property Sales?, Information Systems Research
2. UT Dallas, הודעה על המחקר, דצמבר 2025
3. NAR, Profile of Home Buyers and Sellers 2024, עותק מתארח באתר צד שלישי
4. Yu et al., University of Iowa, הודעה על המחקר, 2020
5. Anderson, Freybote, Manis, Journal of Real Estate Finance and Economics, 2022
6. Matterport, נתוני החברה, פברואר 2020, פרסום של ספק